Wet mede-eigendom
Een helder en overzichtelijk antwoord op al uw vragen

Op deze pagina vindt u heel wat nuttige informatie omtrent de wetgeving op mede-eigendom te Leuven, de deontologie van de syndicus en zoveel meer. Heeft u nog andere vragen? Neem dan zeker even contact met ons op.

  1. Wat bepaalt de nieuwe wet op mede-eigendom in 2019?
  2. Hoe gaat u best te werk indien u zelf wenst op te treden als syndicus bij een kleinere mede-eigendom?
  3. Wanneer en hoe van syndicus veranderen?
  4. Wat is de deontologie van de BIV-erkend vastgoedmakelaar-syndicus?

Wat bepaalt de nieuwe wet op mede-eigendom in 2019?

Vanaf 01.01.2019 is de aangepaste wet op de mede-eigendom in werking getreden. Deze wetswijziging werd goedgekeurd op 18.06.2018 en geeft een aantal aanpassingen op de wet van 02.06.2010.
Het doel is het samenleven binnen de mede-eigendom te vereenvoudigen.

Krachtlijnen van de nieuwe wet: 
1. Flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen
2. De optimalisering van de efficiëntie binnen de vereniging van mede-eigenaars
3. De herbalancering binnen de mede-eigendom
4. Verduidelijking van de wet

A. Basisakte 
De basisakte zal veel eenvoudiger worden opgesteld en volgende elementen bevatten:

  • Beschrijving van het onroerend goed
  • Beschrijving van de gemeenschappelijke en privatieve delen
  • Aandelen in de gemene delen per privatieve kavel
  • Oprichting van deelverenigingen

B. Reglement van Mede-Eigendom en Reglement van Interne Orde
De elementen die deel uitmaken van het reglement van mede-eigendom (basisaktes van voor 31.12.2018), worden overgezet naar het reglement van interne orde.
Nieuwigheden:
B.1. Rechten en plichten mede-eigenaars t.a.v. gemene delen, waarbij mede-eigenaars een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen hebben, tenzij er een statutaire afwijking is voorzien. Deze statutaire afwijkingen worden vermoed erfdienstbaarheden te zijn (vb. privatief genotsrecht op een tuin, dakterras, ...).
MAAR: erfdienstbaarheden, die in principe eeuwigdurend zijn, kunnen vanaf nu door de algemene vergadering met 4/5 meerderheid beperkt, uitgebreid of opgeheven worden. Deze beslissing moet gemotiveerd zijn door rechtmatig belang van de VME en desgevallend mits vergoeding van de schade die hierdoor voor de individuele eigenaar ontstaat.
B.2. Met redenen omklede criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten, waarbij ook de sancties en bedingen moeten worden opgenomen die van toepassing zijn bij niet of niet tijdige betaling.
B.3. Bepalingen inzake organisatie en bevoegdheden van de algemene vergadering, bepalingen inzake benoeming en taken van de syndicus en de jaarlijkse 15-daagse periode komen in het reglement van interne orde.
B.4. Het reglement van interne orde is verplicht en is niet te verwarren met het vroegere reglement van inwendige orde of huishoudelijk reglement, dat enkel de leefregels van het gebouw omvat.
De syndicus heeft de plicht om het reglement interne orde up-to-date te houden en is naast de verplichting, ook voorzien van volgende regels:

  • regels betreffende de werking en bevoegdheden van de algemene vergadering;
  • regels betreffende de wijze van benoeming, duur en omvang van het mandaat van de syndicus;
  • de jaarlijkse 15-daagse periode binnen dewelke de algemene vergadering moet doorgaan.

Degenen (vb. bouwpromotors) die initieel de basisakte hebben opgesteld, zullen deze eenzijdig kunnen wijzigen tot op het moment van de voorlopige oplevering van de gemene delen. Deze wijziging moet of vereist zijn door technische omstandigheden of door het rechtmatig belang van de VME.
Indien er al privatieven werden voorlopig opgeleverd, mag een wijziging van de basisakte:

  • de rechten van andere mede-eigenaars niet verzwaren
  • niet raken aan de privatieve kavels van de andere mede-eigenaars
  • de kosten zijn ten laste van de opstellers van de basisakte 

Minimaal twee maanden voor de datum van verlijden van de wijziging, moeten deze meegedeeld worden aan de andere mede-eigenaars. Zij kunnen desgewenst verzet aantekenen. 
B.5 Verplichte oprichting van een reservefonds
Het vermogen van de VME moet op twee rekeningen geplaatst worden: werkkapitaal en reservekapitaal.

  • Werkkapitaal is kapitaal dat bestaat uit voorschotten van de mede-eigenaars voor de gewone periodieke uitgaven van de VME.
  • Reservekapitaal: kapitaal bestaande uit voorschotten van de ME bestemd voor niet periodieke uitgaven ( bv. vernieuwing lift, renovatie dak, …).

De oprichting van een reservekapitaal is verplicht wanneer de gemene delen minstens vijf jaar geleden voorlopig werden opgeleverd.
Indien verplicht, dan zal het minstens 5% bedragen van de totaliteit van de gemeenschappelijke kosten van het voorbije boekjaar.
Ontsnappingsmogelijkheid: de AV kan bij 4/5° meerderheid beslissen om GEEN reservefonds aan te leggen.
B.6 Schadebedingen opgenomen in het reglement van mede-eigendom

  • Worden nu opgenomen in het reglement interne orde
  • Zijn onmiddellijk tegenstelbaar aan nieuwe eigenaars
  • Interesten of forfaitaire schadevergoeding zijn onmiddellijk opeisbaar
  • De syndicus krijgt van rechtswege een mandaat om tegen wanbetalers op te treden, zonder voorafgaandelijke toestemming van de AV 

B.7. Naakte eigenaars en vruchtgebruikers zijn vanaf nu hoofdelijk gehouden tot betaling van de gemeenschappelijke kosten.
B.8. Inhoudingsplicht van de notaris bij verkoop 
Bij verkoop zal de notaris alle achterstallen, met inbegrip van de gerechterlijke en buitengerechterlijke invorderingskosten hieraan verbonden, inhouden. Indien er reeds een officiële betwisting van de bedragen is voor de verkoop, dan mogen deze niet worden ingehouden. 
De notaris zal desgevallend binnen de drie dagen na het verlijden van de akte de syndicus verwittigen, waarna deze binnen de twintig dagen vanaf de kennisgeving beslag kan leggen op de verkoopprijs.
B.9  Versterkte actiemogelijkheden tegen wanbetalers
Wettelijk voorrecht volgens artikel 27, lid 7 van de Hypotheek wat het voorrecht is een zekerheidsrecht ten voordele van de VME op betaling van haar schuldvordering ten laste van de in gebreke blijvende mede-eigenaar. Voorrecht is er op de privatieve kavel van de wanbetaler en die voor de achterstallen van het huidige boekjaar en deze van het voorgaande boekjaar. Zowel periodieke en niet-periodiek bijdragen zijn bevoorrecht. Er zijn geen publiciteitsvoorwaarden. 
B.10  Het 'Betaler Beslist' principe
Aandelen van iedere privatieve kavel bepalen enerzijds de stemkracht op de AV en anderzijds de bijdrage in de lasten.
Uitzondering voor het nutscriterium: enkel de eigenaars die gebruik maken van een bepaald gemeenschappelijk deel, betalen de kosten verbonden aan dit deel. NIEUW daarbij is dat indien bepaalde eigenaars uitsluitend gehouden zijn om bepaalde kosten te dragen, zullen ook zij alleen de beslissingen over deze kosten mogen nemen. Voorwaarde is wel dat deze beslissingen het gemeenschappelijke beheer niet in het gedrang mogen brengen én de tenuitvoerlegging van de beslissing is enkel ten laste van diegenen die meegestemd hebben.
B.11 Wijzigingen in de organisatie van de algemene vergadering
Oproepingstermijn is vijftien dagen.
Een mede-eigenaar kan zich laten bijstaan door één persoon op de AV, als de syndicus vier werkdagen op voorhand via een aangetekend schrijven is verwittigd. De persoon die bijstaat, mag de debatten niet monopoliseren of leiden.
Indien er geen syndicus meer is, bv. na ontslag bestaande syndicus, dan kan de Raad van Mede-Eigendom of de voorzitter van de laatste algemene vergadering of 1/5 van de aandelen een AV bij één roepen, die als enkel agendapunt het aanstellen van een nieuwe syndicus heeft. De procedure via de vrederechter is dan ook niet meer nodig.
Indien bij een eerste AV het dubbel aanwezigheidsquorum niet is bereikt, dan zijn de gegeven volmachten voor deze AV ook geldig voor het samenroepen van de tweede vergadering. Niemand mag aan de stemming deelnemen noch als lasthebber of lastgever met een groter aantal stemmen dan de overige aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.
Unanimiteit: unanimiteit wil zeggen alle mede-eigenaars en niet de aanwezige mede-eigenaars. Indien niet alle eigenaars aanwezig zijn, zal er een tweede AV georganiseerd worden, alwaar de alleen de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars tot unanimiteit moeten komen.
Vereiste meerderheden: 

  • Beslissingen die vroeger 3/4 nodig hadden, worden nu 2/3: wijziging van de statuten inzake genot en gebruik van de gemene delen, uitvoeren van werken aan de gemene delen (met uitzondering voor de werken door de wet opgelegd bv. liftrenovatie of dakisolatie) of werken die moeten worden uitgevoerd of daden van voorlopig beheer, bedrag van de mededinging of werken aan privatieve kavels.
  • Beslissingen met 4/5 meerderheid: wijziging van de statuten inclusief lastenverdeling (met uitzondering van genot en gebruik van de gemene delen). Beslissingen over wijziging bestemming kavels. Heropbouw van het onroerend na schadegeval, verkrijging van nieuwe onroerende goederen (wijziging zakelijke gebruiksrechten in het rechtmatig belang van de VME en mits vergoeding van de schade. Oprichten van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid. Opsplitsing of samenvoegen van privatieve kavels. In geval het gebouw moet of afgebroken of heropgebouwd worden, zal de eigenaar die tegenstemt afstand kunnen doen van zijn kavel tegen een onderling of door de rechter vastgestelde compensatie. De VME zal deze kavel kopen.
  • Beslissingen bij unanimiteit: Beslissingen tot wijziging van de aandelen (tenzij deze gekoppeld is aan de beslissing tot uitvoering van werken, beslissing tot splitsen of samenvoegen van twee of meer kavels of de verwerving of verkoop van bepaalde delen van het gebouw. Elke beslissing tot wijziging van de aandelen kan enkel gebeuren op basis van een verslag van een landmeter, architect, vastgoedmakelaar of notaris. Unanimiteit is ook vereist voor volledige afbraak of heropbouw.
  • Begroting: de syndicus kan naast de gewone begroting ook een lange termijn planning op de agenda plaatsen voor grotere werken en bedragen hiervoor reeds opnemen in de begroting.       

B.12 Syndicus
De vergoeding van de syndicus moet nader gespecifieerd worden. De syndicusovereenkomst moet twee lijsten omvatten: één lijst met prestaties die in de forfaitaire vergoeding zijn inbegrepen en een tweede lijst met extra prestaties die niet in de forfaitaire vergoeding zijn inbegrepen. Prestaties die niet vermeld worden in één van beide lijsten, worden niet vergoed tenzij er een voorafgaand akkoord is van de VME. Bestaande contracten kunnen doorlopen tot vervaldag.
De syndicus kan geen deel uitmaken van de raad van Mede-eigendom of rekencommissaris zijn.
B.13 Raad van mede-eigendom
Verplicht in elk gebouw of groep van gebouwen met minimum 20 privatieve kavels.
Kan eventueel via het gerecht worden aangesteld op vraag van een mede-eigenaar.
De bevoegdheden van de RVME zijn toezicht op beheer van de syndicus, extra toegekende taken door de AV (met 2/3 meerderheid). Deze taken moeten nauwkeurig en uitdrukkelijk omschreven zijn, mogen geen afbreuk doen aan de wettelijke bevoegdheidsverdeling en gelden voor maximaal 1 jaar.
Leden kunnen mede-eigenaars zijn, of alle titularissen van een zakelijk recht op een privatieve kavel die stemrecht hebben op de AV. De leden worden bij volstrekte meerderheid (50+1) gekozen, het aantal leden is voorzien in de basisakte of beslist op de AV, het mandaat is geldig voor één jaar. De Raad brengt één keer per jaar verslag uit van haar activiteiten.
De rekencommissaris kan of één persoon zijn, of een college van rekencommissarissen. Het kan een mede-eigenaar zijn, maar het kan ook een externe zijn.
B.14  Voorlopige bewindvoerder
Indien de besluitvorming binnen de VME volledig geblokkeerd is, waardoor het financieel evenwicht of de technische staat van het gebouw niet meer kan gegarandeerd worden, kan of de syndicus of één of meerdere mede-eigenaars die minstens 1/5 van de aandelen bezitten aan de Vrederechter vragen om een voorlopig bewindvoerder aan te stellen.
De voorlopige bewindvoerder krijgt ruimere bevoegdheden dan de syndicus, neemt de taken van alle organen van de VME over, deze taken moeten in het vonnis van aanstelling door de Vrederechter gespecifieerd worden.
B. 15 Procedure van mede-eigenaar tegen VM

  • Zolang geen definitieve uitspraak: bijdrageplichtig in de voorschotten
  • Mede-eigenaar wordt niet in het gelijk gesteld: mede-eigenaar blijft bijdrageplichtig
  • Mede-eigenaar wordt in het gelijk gesteld: vrijstelling, bijgevolg verrekening
  • Mede-eigenaar wordt gedeeltelijk in het gelijk gesteld: mede-eigenaar blijft bijdrageplichtig

B. 16  Tegenwerpelijkheid beslissingen AV ( art 577-10 B.W.)
Degenen die stemrecht hebben zijn gebonden door de beslissingen van de AV en kunnen er zich ook op beroepen.
B.17 Overdracht van een kavel
Dubbele informatieplicht t.o.v. nieuwe mede-eigenaar:   

  • precontractueel
  • notarieel

De informatie dient door de syndicus overgemaakt te worden binnen de 15 dagen na de aanvraag, er is geen verplichting tot actualisatie. Notarieel: 30 dagen
De informatie omvat: 
Precontractueel:

  • bedrag werkkapitaal + reservekapitaal
  • bedrag achterstallen (inclusief gemaakt kosten voor incasso)
  • oproepen tot kapitaalinbreng in het reservefonds besloten door de AV
  • overzicht hangende gerechterlijke procedures + bedragen in het geding
  • notulen AV + BAV laatste drie jaren
  • afrekeningen laatste twee jaren
  •   recente goedgekeurde balans

Notarieel:

  • kosten beslist door de AV voor het verlijden van de akte en welke opeisbaar zijn na de akte
  • alle kosten verbonden aan onderhoud, herstellingen, vernieuwingen, ... van de gemene delen

De nieuwe mede-eigenaar draagt mee in de kosten van de gemene delen vanaf de dag dat hij kan gebruik maken van de gemene delen.
De nieuwe mede-eigenaar zal pro rata temporis de kosten mee betalen.
B.18  Vorderingsrechten huurders tot vernietiging of wijziging bepaling reglement of beslissing AV
Iedereen die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter vragen om een wijziging of vernietiging van een punt van het reglement interne orde of een onrechtmatige beslissing van de AV, als deze bewoner hierdoor persoonlijk wordt benadeeld.
De vordering moet ingesteld worden binnen de twee maanden na kennisgeving en uiterlijk de vier maanden na de AV.
De verhuurder zal de huurder op de hoogte brengen van alle beslissingen genomen door de AV of van wijzgingen in het reglement interne orde.
B.19  Recht om infrastructuur aan te leggen
Individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren hebben het recht om water, energie en telecommunicatiemiddelen (kabels / leidingen en bijhorende faciliteiten) op de gemene delen aan te brengen, te onderhouden en te vernieuwen.
De werken moeten tot doel hebben de infrastructuur voor de eigenaar en gebruikers van private delen op het vlak van energie, water en telecommunicatie te optimaliseren. De kosten zijn ten laste van de mede-eigenaar die het genot heeft. Hij blijft eigenaar van de aangelegde infrastructuur.
De mede-eigenaar die zulke werken wil uitvoeren, dient de syndicus of de andere mede-eigenaars minstens twee maanden op voorhand in te lichten, met een gedetailleerde beschrijving. De werken moeten beginnen binnen de zes maanden na melding. Andere mede-eigenaars kunnen tot twee maanden na de melding verzet aantekenen, als zij hiervoor een rechtmatig belang hebben.
Voor bestaande basisaktes is er een overgangsregime voorzien. 
De wet treedt in werking op 01.01.2019.
Het reglement interne orde is vanaf 01.01.2019 verplicht.
Bepalingen die momenteel nog zijn opgenomen in het reglement van mede-eigendom blijven geldig, maar worden overgeheveld naar het reglement interne orde. Deze overheveling is ook geldig voor reeds bestande schadebedingen bij wanbetaling.

 

 

Hoe gaat u best te werk indien u zelf wenst op te treden als syndicus bij een kleinere mede-eigendom?

De wet legt aan elke mede-eigendom de verplichting op om een syndicus aan te stellen. Gezien de verantwoordelijkheid die de syndicus draagt, wordt bij voorkeur een professionele syndicus - zoals Re4Y - ingeschakeld. In kleinere gebouwen kan een mede-eigenaar de taak van syndicus op zich nemen.
Indien uw mede-eigendom een mede-eigenaar wil aanstellen als syndicus kan Re4Y - Ludwig Genie - u helpen bij de opstart.
Wij organiseren voor u de eerste algemene vergadering volgens de door de wet bepaalde procedures, starten met u een administratief dossier op, gaan na of u al de nodige contracten afsluit. Kortom wij zorgen voor een optimale start.
Deze service wordt aangeboden aan mede-eigendomen met maximaal acht kavels.
Tarief: € 750, inbegrepen opstart administratief dossier, organisatie eerste algemene vergadering, nagaan benodigde contracten. Maximaal 15 uren.
Niet inbegrepen in dit tarief: kosten aangetekende zending ( €7 / brief), zaal en consumpties vergadering. Extra uren: € 50/uur.

 

 

Wanneer en hoe van syndicus veranderen?

Voor dat u de stap zet om van syndicus te veranderen dient u goed na te denken en uw wensen duidelijk vast te stellen.
Wanneer is het aangeraden om van syndicus te veranderen:

  • uw huidige syndicus geeft geen, laat of verkeerd antwoord op uw vragen
  • uw huidige syndicus reageert niet of veel te laat op brieven van eigenaars
  • uw huidige syndicus weigert inzicht in facturen en rekeningen
  • uw huidige syndicus komt (bijna) nooit naar het gebouw en laat dure herstellingen uitvoeren, of laat geen dringende herstellingen uitvoeren
  • uw huidige syndicus rekent kosten aan die niet contractueel zijn vastgelegd
  • uw huidige syndicus geeft geen informatie op de algemene vergadering of verkeerde informatie

Methode 1
De VME stelt de huidige syndicus in gebreke over de gebreken en geeft een periode van bv. één maand om alle punten recht te zetten.
De syndicus reageert niet, of onvoldoende.
De ontevreden eigenaars stellen een actieplan op met hun wensen en eisen. Dit actieplan is gebaseerd op de huidige tekortkomingen en heeft als doel een beter beheer van de gemene delen van een VME te ontwikkelen. Kijk altijd naar de huidige looptijd en eventuele verbrekingsvergoedingen.
Het actieplan en wensen worden best zo breed mogelijk besproken voor dat een bijzondere algemene vergadering wordt bijeengeroepen! Deze bespreking kan zowel tussen eigenaars fysiek gebeuren als via internet (in afgesloten forum).
Eénmaal uw actieplan af is, gaat u op zoek naar kandidaat syndici. Re4Y.be kan daarbij een goede keuze zijn. U neemt de punten van uw actieplan op in een offerteaanvraag. Dit laat u toe syndici te vergelijken op gelijke basis.
Uw actieplan is af? U hebt voldoende mede-eigenaars achter u? U hebt een kandidaat syndicus?
Dan kan u het punt ' wijziging syndicus' op de agenda van algemene vergadering laten zetten of kan u opteren voor het bij één roepen van een Buitengewone Algemene Vergadering. Hoe dit gebeurt is bij wet bepaald: u dient de handtekening te hebben van minstens 20% van de aandelen van de VME. De syndicus is verplicht de namen en adressen van alle eigenaars door te geven. Bij voldoende handtekeningen schrijft u de huidige syndicus aan met de vraag een BAV te organiseren, met als enig agendapunt: aanstellen van een nieuwe syndicus, ontslag van de huidige syndicus. De beschrijving van dit agendapunt moet letterlijk opgenomen worden en de woorden hebben dus al hun belang! Of u kan wachten op de volgende algemene vergadering.
Methode 2
Het huidige contract met de syndicus vervalt op de gewone algemene vergadering.
Op de agenda zal dan verplicht een punt staan in verband met het verlengen of vernieuwen van de syndicusovereenkomst. Om het ontslag van de huidige syndicus zeker te stellen dient er minimaal drie weken voor de start van de vijftiendaagse periode - schriftelijk - een duidelijk agendapunt opgesteld worden: aanstelling van syndicus, voorstelling kandidaat syndici, stemming.
Elke eigenaar kan een kandidaat syndicus voorstellen. Deze kandidaat syndicus stelt zich aan de vergadering voor. Na voorstelling zal de vergadering stemmen over wie aangesteld wordt (normaal gezien is dit de helft +1 stem).
In geval van wijziging moet de oude syndicus binnen de dertig dagen het dossier van de VME overmaken aan de nieuwe syndicus. 

 

 

Wat is de deontologie van de BIV-erkend vastgoedmakelaar-syndicus?

Als BIV-erkend syndicus dienen wij ons te houden aan de wet op mede-eigendom en de deontologie voor syndici. Deze is bepaald door het BIV en kan volledig nagelezen worden op hun website. Alle onze diensten voeren we steeds uit volgens de wetgeving en deontologie.

Wenst u meer informatie? Neem dan zeker even contact op met Re4Y in Leuven.

 

Contacteer ons vrijblijvend

Deskundig advies staat bij ons op nummer één!

Tel.: 016 67 02 46016 67 02 46

Re4Y

Betekomsesteenweg 16 /1
3130 Begijnendijk

Tel. : 016 67 02 46016 67 02 46
BIV 205927 Verzekering Cortina.
ON NV Luchri BTW BE 0438.460.190

BIV

Contacteer ons

Contact
Contact